Erros comuns na escritura de imóveis ainda são responsáveis por inúmeras dores de cabeça, atrasando registros, gerando cobranças inesperadas e até anulando negócios inteiros, quando o problema surge somente no momento de levar a escritura ao cartório.
Este artigo revela como evitar essas armadilhas, apresenta exemplos práticos colhidos em cartórios brasileiros e mostra estratégias simples capazes de poupar tempo, dinheiro e grandes frustrações durante a fase decisiva da compra.
Por que entender a escritura evita transtornos futuros
Embora a escritura pareça simples, ela funciona como certidão de nascimento da propriedade; qualquer vírgula fora do lugar cria brechas que podem ser exploradas legalmente por credores, herdeiros ou órgãos fiscais anos depois.
Entender os erros comuns na escritura de imóveis logo no primeiro rascunho reforça a segurança jurídica, agiliza o registro e permite negociar com mais confiança, pois as partes sabem que nada precisará ser retificado posteriormente.
Erros de identificação do vendedor e do comprador
Nominar corretamente cada envolvido parece trivial, porém confusões em sobrenomes, números de CPF ou estados civis figuram como erro comum na escritura de imóveis e podem impedir o registro, exigindo assinaturas extras ou processos judiciais de retificação.
Para fugir da cilada, peça documentos originais atualizados, confira dados duas vezes e observe se a qualificação civil corresponde às informações na certidão de casamento ou divórcio, inclusive regime de bens, fundamental para evitar discussões posteriores.
Entre os enganos mais recorrentes, destacam-se os seguintes pontos de atenção, identificados em levantamentos feitos por notários experientes e pelo Colégio Notarial do Brasil, segundo dados divulgados em 2024.
- Confundir sobrenomes semelhantes é um dos erros comuns na escritura de imóveis mais relatados pelos cartórios.
- Registrar número de CPF com dígito incorreto integra o conjunto de erros comuns na escritura de imóveis que geram exigências.
- Declarar estado civil desatualizado complica regimes de bens e figura entre erros comuns na escritura de imóveis.
Falhas na descrição do imóvel e seus impactos
A descrição da matrícula precisa replicar na íntegra medidas, confrontações e número de inscrição municipal; qualquer discrepância vira erro comum na escritura de imóveis, capaz de invalidar o registro ou dificultar financiamentos bancários futuros.
Imagine comprar um terreno descrito como tendo trezentos metros e, depois, descobrir que a área oficial é de duzentos e oitenta. Essa diferença altera o valor venal, o imposto e o potencial de construção, além de exigir laudos topográficos, processos judiciais e despesas inesperadas.
Incluir coordenadas georreferenciadas ou um memorial descritivo atualizado, validado por engenheiro cadastrado no CREA, reduz esse risco e comprova aos bancos que não há sobreposições com glebas vizinhas. Aprenda mais sobre o que é e como funciona o memorial descritivo.
Problemas com dívidas, ônus e certidões em aberto
Outro conjunto de erros comuns na escritura de imóveis envolve a ausência de menção a hipotecas, penhoras, usufrutos ou dívidas condominiais, surpreendendo o comprador quando o cartório de registro recusa a entrada por pendências financeiras não declaradas.
Antes de assinar, solicite certidões negativas de débitos municipais, federais e trabalhistas, verifique a matrícula atualizada, consulte ações cíveis no tribunal estadual e confirme se não há arrestos vinculados ao CPF do vendedor.
Se descobrir ônus, não se precipite; muitas vezes o credor concorda em quitar a dívida simultaneamente ao pagamento do preço, mediante carta de quitação, prática que elimina o erro na escritura e mantém o negócio viável.
Para orientar suas verificações, segue checklist de documentos capazes de revelar pendências antes que se transformem em erros comuns na escritura de imóveis, poupando longos prazos de regularização e custos extras.
- Certidão de ônus reais atualizada, evitando erros comuns na escritura de imóveis relativos a hipotecas ocultas.
- Certidão negativa de débitos condominiais assinada pelo síndico, recurso simples contra erros comuns na escritura de imóveis envolvendo taxas atrasadas.
- Certidão municipal de IPTU quitado e inexistência de Dívida Ativa.
- Consulta trabalhista no TRT correspondente, evitando execuções ocultas.
- Certidão de ações cíveis e fiscais na Justiça Federal e Estadual.
Cláusulas omissas que encarecem a transferência
Alguns contratos mencionam acordos paralelos, mas esquecem de replicar condições na escritura definitiva; tal lacuna cria erro comum na escritura de imóveis e pode gerar tributos duplicados, como ITBI, ou discussões sobre prazo de entrega das chaves.
Uma prática recomendada consiste em redigir minuta com o auxílio de advogado imobiliário, encaminhar ao tabelião e aguardar pareceres, garantindo que cláusulas sobre pagamento, multas, garantias e responsabilidades ambientais apareçam no texto, evitando questionamentos posteriores.
Também vale registrar, no corpo da escritura, previsão de entrega de documentos remanescentes, como Habite-se ou carta de quitação de obra, evitando visitas intermináveis ao cartório para anexar aditivos que encarecem o processo.
Algumas cláusulas úteis, quase sempre ignoradas, aumentam a clareza e cortam custos, como as listadas a seguir, recomendadas pela Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário após estudo envolvendo mais de mil escrituras.
- Responsabilidade pela quitação de tributos anteriores à assinatura, protegendo contra erros comuns na escritura de imóveis cobrados ao comprador.
- Prazo máximo para entrega das chaves com penalidade diária.
- Compartilhamento proporcional de despesas extraordinárias de condomínio.
- Declaração de inexistência de passivos ambientais segundo laudo técnico.
Como prevenir erros comuns na escritura de imóveis na prática
Ao compreender as causas, surge a estratégia preventiva, baseada em organização documental, diálogo transparente e apoio profissional; assim, erros comuns na escritura de imóveis deixam de ser ameaça e viram oportunidades de negociação vantajosa.
Reserve tempo para planejar e crie pasta digital com PDFs nomeados por data; esse simples cuidado facilita revisões, garante cópias seguras em nuvem e permite compartilhar rapidamente a minuta da escritura com tabelião e banco.
Outra tática eficaz consiste em marcar reunião conjunta entre vendedor, comprador, advogado e escrevente, reduzindo interpretações divergentes e eliminando ajustes sucessivos que prolongam prazos e aumentam custos de cartório e impostos.
Na etapa final, leia cada linha, inclusive referências catastrais, números de matrícula e datas, pronuncie dúvidas em voz alta e peça correção imediata; esse hábito simples bloqueia erros comuns na escritura de imóveis antes da assinatura.
Para quem busca roteiro prático, segue passo a passo enxuto que reduz riscos e mantém o processo claro, compilado a partir de entrevistas com registradores, corretores e analistas de crédito imobiliário das principais instituições financeiras do país.
- Separe documentos pessoais e provas de propriedade antes de negociar valores.
- Solicite certidões e matricule-se em serviços de monitoramento eletrônico.
- Contrate profissional de confiança para revisar a minuta da escritura e identificar erros comuns na escritura de imóveis antes da assinatura.
- Agende assinatura preferencialmente no início do mês, evitando fila fiscal.
- Leve cópia autenticada ao banco imediatamente, acelerando liberação de crédito.
In muitos estados, o e-Notariado já permite assinatura eletrônica da escritura via certificado digital, recurso que mitiga deslocamentos e acelera o protocolo no registro, diminuindo janelas onde podem aparecer complicações ou desistências.
Se optar pela via eletrônica, confirme que a plataforma oferece chat de suporte durante a assinatura; eventuais falhas técnicas, quando ignoradas, viram erros comuns na escritura de imóveis e obrigam novo agendamento, encarecendo emolumentos.
Adquirir imóvel financiado exige atenção duplicada, pois o banco impõe cláusulas padronizadas; confirme modelo atualizado para evitar refação, que gera ITBI extra fora de prazo. Veja guia de ITBI para detalhes.
Quando o vendedor é pessoa jurídica, inclua ato constitutivo ou contrato social e mostre capacidade de alienar bens; ignorar essa formalidade configura erro comum na escritura de imóveis e impede registro enquanto não houver ata autorizativa.
Por fim, monitore o andamento do registro no cartório, pois eventuais exigências devem ser sanadas dentro do prazo legal de trinta dias; atraso converte o protocolo em prenotação perdida, exigindo pagamento de nova taxa.
Essa vigilância complementar prova valorosa quando o cartório pede documentos adicionais, já que o próprio comprador, bem informado, pode enviar arquivos digitais no mesmo dia, evitando retorno presencial e protegendo agenda de mudança.
Erros comuns na escritura de imóveis nascem da pressa e da crença de que o tabelião corrigirá tudo; na realidade, o zelo das partes, aliado a consultoria especializada, devolve tranquilidade e transforma burocracia em experiência positiva.
Você já enfrentou alguma dor de cabeça por causa da escritura? Que outros cuidados recomendaria para evitar erros? Comente suas experiências, compartilhe este artigo nas redes e ajude mais compradores a assinarem com segurança.
