Quando o locador decide mover uma ação de despejo, o locatário nem sempre precisa aceitar passivamente. A lei garante meios de defesa, que podem evitar a perda do imóvel ou ao menos garantir tempo para resolver pendências.
Essas defesas variam conforme o motivo da ação. Por isso, é essencial conhecer os direitos previstos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), especialmente se o locatário estiver enfrentando dificuldades financeiras ou tiver sofrido irregularidades no contrato.
Contestação fundamentada
O primeiro passo da defesa é apresentar uma contestação por escrito. Essa resposta deve ser feita em até 15 dias úteis após a citação, conforme o art. 300 do CPC. Nela, o inquilino pode contestar os fatos alegados pelo locador, anexar provas e demonstrar boa-fé.
Se a alegação for de falta de pagamento, por exemplo, o inquilino pode comprovar o depósito dos valores ou até apresentar justificativas plausíveis para o atraso.
Depósito judicial da dívida
Em casos de inadimplência, é possível fazer o pagamento da dívida dentro do prazo legal, com acréscimos legais. Essa prática é chamada de purga da mora e está prevista no art. 62, II, da Lei do Inquilinato.
Ao quitar o débito dessa forma, o locatário pode evitar a rescisão do contrato e permanecer no imóvel. No entanto, essa medida só pode ser usada uma vez a cada 24 meses, segundo a legislação vigente.
Nulidades no processo
Outro ponto de defesa são eventuais vícios no contrato ou no próprio processo. Se o contrato estiver irregular, sem assinatura válida ou não registrado corretamente, isso pode ser usado para enfraquecer a ação.
Além disso, erros na notificação do despejo, como ausência de aviso prévio ou prazo inadequado, também são argumentos válidos para a defesa. Cada detalhe deve ser analisado com cuidado, pois pode influenciar no resultado.
Retaliação ou má-fé do locador
Há situações em que o despejo é usado como retaliação. Isso acontece quando o inquilino denuncia abusos, solicita reparos ou exerce seus direitos, e o locador responde com a ação.
Nesses casos, é importante reunir provas da má-fé, como mensagens, e-mails ou testemunhos, para incluir na contestação. O juiz pode considerar isso como tentativa de coação e até julgar a ação improcedente.
Direito à renovação contratual
Em contratos comerciais, o inquilino pode ter o direito à renovação do contrato, especialmente se estiver no mesmo ponto há anos e mantiver o nome limpo.
A ação renovatória, prevista nos artigos 51 a 57 da Lei do Inquilinato, garante proteção ao empresário que depende do imóvel para operar. O locador não pode despejar arbitrariamente, desde que o locatário cumpra suas obrigações.
Conciliação e acordo
Mesmo diante de uma ação judicial, as partes podem buscar acordo extrajudicial ou mediação. Muitos processos são encerrados por meio de acordos amigáveis, que garantem prazo maior para desocupação ou negociação de valores.
Essa via é especialmente útil quando o locador quer apenas receber os aluguéis atrasados e o inquilino deseja permanecer no imóvel. Com diálogo, ambas as partes podem evitar desgastes maiores.
Considerações finais
A ação de despejo não é uma sentença automática. O inquilino possui direitos legais e pode recorrer a diversas estratégias de defesa para evitar danos injustos.
É fundamental contar com assessoria jurídica especializada, pois cada caso possui nuances específicas. Ter conhecimento da legislação e agir com rapidez pode fazer toda a diferença.
Para aprofundar seu entendimento, vale conferir o conteúdo do Modelo Inicial sobre defesas na ação de despejo, com orientações práticas e modelos prontos.
