Comprar imóvel no Brasil morando no exterior parece desafiador, mas o processo tornou-se cada vez mais simples graças à digitalização dos cartórios e aos novos serviços de câmbio online, que permitem concluir cada etapa remotamente.
Com o mercado brasileiro oferecendo valorização acima da média em várias capitais, investidores expatriados enxergam a compra como proteção patrimonial e forma de manter vínculos afetivos; a legislação favorável a não-residentes reforça ainda mais esse apelo.
Ao longo deste guia revelamos requisitos legais, estratégias de financiamento, alternativas cambiais, prazos cartoriais e nuances tributárias, entregando um passo a passo completo que cobre lacunas deixadas pelos artigos concorrentes.
Por que investir agora na compra, mesmo residindo fora do país?
Mesmo em cenário de variação cambial, muitos imóveis brasileiros ainda custam menos em dólar ou euro do que há cinco anos, tornando-os atraentes para quem recebe salário no exterior e converte renda para investir no país.
O Banco Central registrou aumento de 18 % nas remessas para transações imobiliárias em 2024, sinalizando maior confiança dos compradores externos e refletindo a resiliência do setor após ajustes na Selic.
Principais destinos turísticos, como Rio, Florianópolis e Salvador, oferecem rentabilidade média de 8 % ao ano em locações de temporada, superando títulos de renda fixa tradicionais detidos no exterior.
Planejamento sucessório também motiva investimentos: manter patrimônio no Brasil facilita doações futuras, podendo usar holdings para reduzir custos de inventário transnacional.
Sem limite de quantidade para pessoas físicas, exceto em áreas rurais e de fronteira, a lei permite carteira diversificada entre residenciais, salas comerciais e terrenos, ampliando possibilidades de retorno.
Conjugando valorização, renda em moeda forte e diversificação geográfica, investidores que vivem fora constroem patrimônio sólido enquanto mantêm a porta aberta para regressar quando desejarem.
Documentação essencial para comprar imóvel no Brasil morando no exterior
A jornada para comprar imóvel no Brasil morando no exterior começa pelo CPF ativo; sem ele o cartório não registra a escritura e o banco não libera crédito, tornando esse número o principal identificador fiscal.
Brasileiros que saíram antes de 2018 precisam regularizar o CPF pelo site da Receita, enviando procuração reconhecida em cartório e passaporte ao representante, acelerando o trâmite mesmo a milhares de quilômetros.
Já compradores estrangeiros devem apresentar passaporte, comprovante de residência e pedir CPF via consulado; o prazo costuma ser de dez dias úteis, variando conforme jurisdição consular.:
Depois do CPF, abra conta em banco brasileiro ou fintech de remessas com contrato de câmbio registrado, pois o Banco Central exige identificação da origem dos recursos para liberar registro no cartório.
- CPF ativo
- Passaporte válido
- Comprovante de residência
- Declaração de renda traduzida
- Certidões negativas do vendedor
- Comprovante de origem dos recursos
Quem busca financiamento deve apresentar comprovantes de renda traduzidos, extratos bancários e histórico de crédito, atendendo exigências de bancos como Caixa, Itaú ou cooperativas.
Exija sempre certidões negativas do imóvel e do vendedor — ônus reais, ações fiscais e trabalhistas — evitando surpresas que só apareceriam depois da transferência.
Para atos assinados fora do Brasil, apostile o documento segundo a Convenção de Haia; a legalização consular deixou de ser necessária, poupando tempo e dinheiro.
Cartórios que aderiram ao e-Notariado permitem assinatura por videoconferência com biometria, dispensando presença física e acelerando o fechamento da compra.
Etapas passo a passo: da busca ao registro
Defina primeiro a finalidade — moradia, investimento ou férias — pois isso orienta escolha de cidade, tipologia e potencial de rendimento, evitando decisões baseadas apenas no câmbio momentâneo.
Pesquise portais especializados, contrate corretor credenciado no Creci local e solicite vídeos, planta baixa e vistoria técnica, garantindo aderência do anúncio à realidade sem viagens custosas.
Reserve a unidade mediante sinal e contrato de promessa, fixando prazos para documento e penalidades, protegendo ambas as partes em caso de desistência.
Durante a due diligence solicite matrícula atualizada, certidões condominiais, IPTU quitado e laudo técnico para unidades antigas, evitando vícios ocultos.
Com tudo em ordem, assine escritura digital, pague ITBI — entre 2 % e 3 % — e protocole no cartório para transferência definitiva.
Se houver financiamento, o banco registra hipoteca simultaneamente, liberando recursos somente após o registro, protegendo vendedor, comprador e instituição financeira.
O cartório leva em média sete dias para registrar escritura sem pendências; acompanhe on-line e solicite certidão de inteiro teor assim que concluído.
Atualize depois seu imposto de renda no país de residência declarando o ativo brasileiro e providencie seguro, condomínio e eventual contrato de locação, encerrando a transação com compliance fiscal.
- Definir objetivo de compra
- Selecionar imóvel
- Reservar e pagar sinal
- Realizar due diligence
- Assinar escritura e registrar
Financiamento, câmbio e transferência de recursos: como economizar
Bancos nacionais oferecem linhas especiais a brasileiros no exterior, financiando até 80 % do valor em prazos de 35 anos, exigindo renda três vezes superior à prestação.
Fintechs de remessas permitem pagar construtoras em reais via conta global, reduzindo spread cambial em até 60 % se comparado a bancos tradicionais, segundo dados de mercado.
Quando a remessa configura investimento direto, registre-a no RDE-IED do Banco Central; esse ato garante repatriação futura do capital com isenção sobre ganho cambial.
Para compra à vista, conta digital que aceita SWIFT executa câmbio automático, registrando contrato e simplificando compliance sem corretora externa.
Se receber em dólar, proteja-se de oscilações contratando hedge na B3 ou títulos cambiais emitidos por bancos, evitando impacto entre sinal e escritura.
Compare custos ocultos: IOF de 0,38 %, tarifas bancárias e taxas de intermediação; variações mínimas tornam-se relevantes em transações de alto valor.
Execute ordens programadas em plataformas para converter grandes montantes em momentos favoráveis, evitando várias remessas pequenas que elevam tarifas cumulativas.
Guarde comprovantes SWIFT, contrato de câmbio e declaração bancária; saldos acima de um milhão de dólares exigem declaração anual via CBE ao Banco Central.
Tributos, ITBI e Imposto de Renda: evitando dores de cabeça
O ITBI varia por cidade, mas reserve cerca de 2,5 % do valor; o DARF municipal deve ser pago antes da escritura para que o cartório faça o registro.
Se o imóvel for financiado, o imposto incide apenas sobre a parte quitada; a parcela financiada pagará ITBI quando a alienação for cancelada, reduzindo desembolso inicial.
Não residentes recolhem ganho de capital via DARF 4600 ao vender, aplicando alíquota de 15 % a 22,5 % sobre lucro; ignorar esse passo gera multa de 75 % do imposto devido.
Brasileiros no exterior com residência fiscal declaram o bem na ficha de bens pelo valor de compra, independentemente de valorização.
Se entregou comunicação de saída definitiva, aluguel recolhe 15 % de IR na fonte, pago com DARF 9385 até o fim do mês seguinte.
Em Salvador o imposto chama-se ITIV, em Brasília GIL; compreender siglas locais evita atrasos no cartório.
Quando a remessa parte de conta de mesma titularidade, o IOF cai de 0,38 % para 0,00 % usando código 6918, economizando quantias relevantes.
Pague despesas condominiais e IPTU via débito automático na conta brasileira, evitando transferências mensais e novo IOF, estratégia indicada por consultores de expatriados.
Para área rural, existe limite de 25 % da extensão municipal em mãos estrangeiras e necessidade de autorização do Incra, regra pouco divulgada que pode travar negócios.
Alternativas jurídicas e procuradores: comprando sem pisar no solo brasileiro
Designar procurador por instrumento público com poderes específicos permite assinar contratos, pagar taxas e registrar o imóvel, solução crucial para quem não pretende viajar.
Procuração emitida no exterior precisa ser apostilada e, se em outro idioma, acompanhada de tradução juramentada registrada antes da apresentação ao tabelião.
Para transações de alto valor, advogados recomendam holding imobiliária limitada; o contrato social pode ser registrado à distância, facilitando sucessão e reduzindo ITCMD em alguns estados.
Outra opção é a escritura com estipulação em favor de terceiro, permitindo nomear beneficiário e manter usufruto, aumentando flexibilidade patrimonial.
Cartórios que integram o e-Notariado realizam videoconferências com biometria e assinatura digital ICP-Brasil, validando escrituras sem presença física obrigatória.
Bancos aceitam assinatura eletrônica em contratos de financiamento, mas ainda exigem reconhecimento de firma físico na alienação fiducitária, exigindo logística cuidadosa para envio.
Contar com advogado imobiliário desde a minuta garante análise de certidões, representação em órgãos públicos e segurança jurídica, evitando litígios que custariam muito mais.
Concluindo a jornada à distância
Comprar imóvel no Brasil morando no exterior exige organização, mas ferramentas digitais, legislação moderna e mercado sólido formam cenário favorável para investir ou manter raízes sem sair de casa.
Seguindo o passo a passo, reunindo documentação, otimizando câmbio, avaliando tributos e contando com especialistas, você evita surpresas, economiza recursos e transforma distância em vantagem estratégica, colhendo resultados importantes.
Agora que domina cada detalhe, planeje sua remessa, contate um corretor de confiança e dê o primeiro passo rumo a um lar brasileiro que cabe nos seus planos, independentemente de onde esteja.
