Comprar a casa própria é um sonho que começa com o preço anunciado, mas termina bem depois da assinatura do contrato. Ignorar os custos além do valor do imóvel faz o orçamento estourar quando já é tarde.
Neste guia completo, você confere um checklist minucioso de cada gasto extra. Assim, a expressão “custos além do valor do imóvel” deixa de ser susto e vira parte do planejamento financeiro desde o primeiro dia.
Por que antecipar as despesas extras
Antes de colocar a caneta no contrato, vale entender por que essas despesas existem. Elas cobrem impostos municipais, serviços cartorários, taxas bancárias, honorários de profissionais e ajustes necessários para deixar o imóvel pronto para morar.
Alguns valores são previsíveis e fixos, enquanto outros variam conforme a cidade, o tipo de financiamento ou o perfil do empreendimento. Conhecer cada item ajuda a negociar condições melhores e evitar dívidas imprevistas logo no começo.
Entre os tributos, o destaque vai para o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, o conhecido ITBI. Sem pagar esse imposto, a transferência de propriedade não é validada e o registro no cartório não pode ser concluído.
Imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI)
O ITBI é um tributo municipal cobrado sempre que há transferência de um imóvel urbano. Ele incide na compra e venda e precisa ser pago para que o cartório registre a propriedade em nome do novo dono.
A base de cálculo costuma ser o maior valor entre o preço de venda e o valor venal do IPTU. Sobre esse montante aplica-se a alíquota local, que costuma variar de 2% a 5% conforme o município.
Em Ribeirão Preto, por exemplo, a alíquota é fixada em 2%, conforme informações da prefeitura municipal.
O imposto deve ser pago antes da lavratura da escritura ou, nos financiamentos habitacionais, até a data estipulada pelo banco. Sem o comprovante de pagamento, o cartório se recusa a concluir a transferência da matrícula.
Quem compra o primeiro imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação pode ter redução de 50% no ITBI, desde que atenda aos requisitos locais. Vale confirmar no site da prefeitura antes de contar com o benefício.
Custos de cartório
Além do imposto, o cartório de notas e o cartório de registro cobram suas próprias custas. Esses valores remuneram a lavratura da escritura pública e o ato de registrar a transmissão na matrícula do imóvel.
A tabela de emolumentos varia por estado e é atualizada anualmente pelos tribunais de justiça. Normalmente as custas são proporcionais ao valor do negócio e seguem faixas progressivas que podem chegar a alguns milhares de reais.
Para simplificar, considere reservar algo entre 1% e 2% do preço de compra para escrituras e registro. Em um imóvel de R$ 400.000, por exemplo, é razoável planejar até R$ 8.000 somente para esses serviços.
- Escritura pública: formaliza a compra e recebe fé pública.
- Registro de imóvel: transfere a matrícula oficialmente para o novo proprietário.
- Certidões negativas: comprovam ausência de débitos e ônus sobre o bem.
Taxas bancárias
Se a compra envolve financiamento, prepare-se para custos bancários que vão além dos juros mensais. O banco costuma cobrar a avaliação do imóvel, eventuais tarifas de análise de crédito e exige o registro da garantia em cartório.
A avaliação é obrigatória para confirmar se o valor solicitado não supera o valor real de mercado. O custo dessa vistoria varia conforme a instituição, girando entre R$ 800 e R$ 1.500, pagos à vista, geralmente antes da aprovação final do financiamento.
Em alguns casos, o banco pode cobrar tarifas administrativas relacionadas ao processamento do contrato ou à análise de crédito, mas a chamada Tarifa de Abertura de Crédito (TAC), que era comum antigamente, não é mais permitida para novos contratos de financiamento imobiliário, conforme decisão do STJ. Por isso, fique atento: se surgir alguma cobrança similar, questione imediatamente.
Outro gasto essencial é o registro da alienação fiduciária, que garante ao banco o direito sobre o imóvel até a quitação da dívida. Esse valor é pago diretamente ao cartório e costuma ser semelhante ao custo do registro de compra, sendo de responsabilidade do comprador.
Considerando avaliação, eventuais tarifas administrativas e despesas cartorárias, é comum que os custos iniciais de um financiamento representem de 3% a 4% do valor do contrato. Planeje essa reserva para não comprometer o fluxo de caixa no mês da assinatura.
Vale lembrar que, caso o comprador decida transferir o crédito habitacional para outra instituição no futuro, prática conhecida como portabilidade, será necessária uma nova averbação no cartório para registrar a mudança de credor, o que gera custos semelhantes aos do registro original.
- Mais detalhes sobre o tema: Entenda na prática o Termo de Ajustamento de Conduta (TAC).
Comissão de corretagem
A comissão de corretagem remunera o profissional ou a imobiliária pela intermediação da venda. No mercado, a taxa média é próxima de 6%, podendo variar conforme a região, o padrão do imóvel e a negociação contratual.
Via de regra, o vendedor arca com essa comissão. Porém, em lançamentos ou imóveis na planta, o custo pode recair sobre o comprador por cláusulas contratuais. Ler cada item antes de assinar evita surpresas desagradáveis.
Quando o comprador é responsável, o pagamento costuma acontecer no ato da assinatura da promessa de compra. Reserve a porcentagem correspondente, pois o valor não pode ser financiado e deve sair do seu capital próprio.
Reforma e mudança
Poucos imóveis ficam prontos para moradia imediata sem ajustes. Mesmo unidades novas exigem pequenos reparos, instalação de armários ou adequações elétricas. Por isso, inclua uma verba de reforma, ainda que o imóvel pareça em perfeito estado.
Uma boa prática é separar de 1% a 3% do valor de compra para melhorias iniciais. Essa margem cobre pintura, revisão hidráulica, troca de pisos pontuais e outras intervenções rápidas que elevam o conforto antes da mudança.
Além da obra, há a logística da mudança em si. Fretes urbanos variam conforme distância, tamanho do caminhão e se a equipe realiza desmontagem e montagem de móveis. Obter três orçamentos ajuda a fechar um preço competitivo.
Não subestime a compra de caixas, plásticos bolha e materiais de proteção. Esses itens, somados aos honorários dos carregadores, podem chegar a valores surpreendentes. Planejar com antecedência evita correrias e contratempos no grande dia.
Despesas iniciais do imóvel
Depois da chave na mão, novas contas chegam rapidamente. O condomínio pode exigir fundo de reserva ou rateio de obras, além da cota mensal regular. Verificar a ata mais recente ajuda a prever esses valores com exatidão.
Outro ponto é o IPTU, cobrado anualmente pelo município. Se a compra ocorrer no segundo semestre, você pode receber boletos proporcionais aos meses restantes, e o valor deve constar no planejamento para evitar inadimplência.
Contas de água, luz e gás também iniciam no momento da ligação. Algumas concessionárias cobram taxa de instalação ou transferência de titularidade. Consulte cada empresa para descobrir tarifas e prazos, evitando atrasos no fornecimento.
Por fim, verifique se o empreendimento impõe taxa de adesão à rede de cabeamento ou internet coletiva. Em condomínios modernos, o custo pode aparecer na primeira assembleia, surpreendendo quem não leu o regulamento interno.
Checklist final de custos além do valor do imóvel
Com tantas variáveis, reunir todas as linhas de custo em um checklist evita deslizes. Anotar valores, prazos e responsáveis aumenta a clareza e funciona como roteiro durante cada etapa da jornada de compra.
Revise o documento sempre que um orçamento novo chegar ou quando a prefeitura lançar tabela atualizada. Assim, você identifica diferenças, renegocia serviços e garante que a reserva de emergência cubra qualquer oscilação inesperada.
- ITBI: imposto municipal sobre a transmissão.
- Escritura e registro: custas cartorárias essenciais.
- Taxas bancárias: avaliação, contrato e registro da garantia.
- Corretagem: comissão do profissional de vendas.
- Reforma e mudança: ajustes iniciais e frete.
- Condomínio, IPTU e contas: despesas mensais que começam logo.
Conclusão
Prever os custos além do valor do imóvel não é exagero; é estratégia de quem deseja comprar com tranquilidade. Quando cada despesa cabe no orçamento, a conquista deixa de ser preocupação e vira motivo de celebração.
Quais destas despesas mais surpreenderam você? Já adicionou todas no seu checklist pessoal? Compartilhe o conteúdo com quem está prestes a comprar e ajude outras pessoas a evitarem sustos financeiros.
