Comprar um imóvel já envolve diversas tarifas, mas a que costuma travar muitas negociações é o ITBI, cobrado pelo município sempre que a escritura muda de mãos mediante pagamento.
A alíquota varia de cidade para cidade, costuma oscilar entre 2% e 5% do valor venal, e, mesmo sendo municipal, recebe influência indireta de reformas federais que confundem muitos compradores.
Este guia destrincha todas as etapas, mostra atalhos para pagar menos e reúne dados novos de 2024-2025, tudo em linguagem direta, para que você feche negócio sem sustos.
Se está planejando comprar seu primeiro apartamento ou investir em salas comerciais, continue lendo e transforme o famigerado imposto sobre transmissão em apenas mais um item da checklist.
O que é ITBI e por que ele existe
O ITBI, sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, incide quando há transferência onerosa de propriedade entre pessoas vivas, isto é, compra ou permuta remunerada; doações e heranças seguem outra regra.
Ele serve para remunerar o município pela valorização imobiliária que resulta da infraestrutura local, como vias e serviços públicos, e para dar publicidade formal às transações, pois sem a quitação ninguém registra a escritura.
Embora esteja previsto na Constituição, cada prefeitura define alíquota, base de cálculo, procedimentos e prazos, criando um mosaico de regras que assusta quem não pesquisa antes e acaba surpreendido no cartório.
Ao contrário do que muitos pensam, pagar o ITBI não é opcional nem pode ser adiado indefinidamente; sem ele a transmissão não se aperfeiçoa e o comprador não consegue financiamento nem revenda futura.
Normalmente o contribuinte é o adquirente, porém contratos podem prever divisão com o vendedor, desde que o fisco seja pago integralmente; a responsabilidade principal segue do lado de quem recebe o imóvel.
ITBI, ITCMD e IPTU: como não confundir
Três siglas dominam conversas imobiliárias e geram confusão: ITBI, ITCMD e IPTU; embora todos sejam tributos relacionados a imóveis, cada um nasce de situações distintas e vai para cofres públicos diferentes.
O ITBI, já explicado, aparece quando há pagamento pela transferência; o ITCMD, cobrado pelo estado, incide sobre doações e heranças, refletindo transmissão gratuita; IPTU, por sua vez, é taxa anual de posse.
Quem paga ITCMD não paga ITBI na mesma transação, porque a lei municipal dispensa o imposto oneroso quando o fato gerador é gratuito; entretanto, vender logo após herdar exigirá ITBI normalmente. Quer entender melhor o que é ITCMD? Clique aqui e saiba mais.
Já o IPTU acompanha o imóvel ano a ano, independentemente de quem seja o proprietário; ao comprar em julho, o novo dono assume parcelas restantes, mas isso não interfere no cálculo do ITBI.
Dominar essas diferenças evita pagamentos duplicados, pois muitas prefeituras oferecem guias conjuntas, e o contribuinte desatento pode recolher um imposto errado imaginando cumprir obrigação de outro completamente distinto.
Como calcular o ITBI no seu município
Calcular o ITBI não exige fórmulas avançadas, apenas entender três etapas: descobrir a base de cálculo, identificar a alíquota e aplicar eventuais descontos; depois basta multiplicar e emitir a guia correspondente.
Definindo a base de cálculo
A maioria dos municípios utiliza como base o valor venal de referência, definido por avaliação fiscal própria, nem sempre correspondente ao preço de mercado ou ao valor declarado no contrato entre as partes.
Algumas prefeituras, como São Paulo, adotam o valor venal de referência atualizado a cada trimestre, enquanto outras, caso do Rio, verificam o valor de mercado via laudo eletrônico e podem convocar vistoria presencial.
Se o comprador discordar da avaliação, há direito de impugnação administrativa, mas isso exige documentos detalhados, laudos particulares, comprovantes de negociação e, principalmente, atenção aos prazos descritos no boleto ou na guia.
Aplicando a alíquota e verificando descontos
Depois de definida a base, aplica-se a alíquota municipal, hoje variando de 2% a 5% na maioria das capitais, estando Rio e São Paulo em 3% e Vitória em 2% para 2025.
Algumas cidades concedem redução progressiva para imóveis populares financiados pelo Minha Casa, Minha Vida ou para primeiros compradores, enquanto outras oferecem abatimento temporário para estimular negócios em Centro histórico.
Verifique também promoções sazonais; em 2024 Porto Alegre deu desconto de 10% para guias emitidas em maio, e Curitiba isentou operações quitadas à vista até trinta dias depois da assinatura do contrato de financiamento.
Exemplos numéricos práticos
Imagine um apartamento avaliado fiscalmente em R$ 400.000,00 em Fortaleza, cuja alíquota é 2,3%; multiplique o valor pela taxa e terá R$ 9.200,00 como imposto bruto, pago antes da escritura registrar.
Se o mesmo imóvel estivesse em Belo Horizonte, cuja alíquota padrão é 3%, mas o comprador se enquadrasse no programa de primeira habitação com abatimento de 50%, ele recolheria apenas R$ 6.000,00.
Por outro lado, um galpão avaliado em R$ 2 milhões em Joinville, alíquota 2,7%, geraria ITBI de R$ 54.000,00, porém a prefeitura permite parcelamento em até doze vezes com juros simples.
Note que o valor declarado em contrato pode ser maior que o venal, mas a maioria dos fiscos usa o critério que resultar em imposto superior; portanto, declare sempre valores reais para evitar autuação adicional.
Alíquotas 2024–2025 pelo Brasil: panorama atualizado
Desde o primeiro trimestre de 2025, nenhuma capital elevou sua alíquota, mas algumas câmaras discutem ajustes progressivos vinculados ao valor do imóvel, política que já vigora em Goiânia para residências acima de R$ 1,5 milhão.
Confira a fotografia atual: Vitória 2%, Florianópolis 2,5%, Fortaleza 2,3%, Rio e São Paulo 3%, Curitiba 2,7%, Porto Alegre 3%, Salvador 3,5% e Manaus 2,9%, variação típica dentro do intervalo nacional.
Capitais com alíquota fixa mantêm cobrança simples, porém municípios médios adotam faixas: até R$ 300 mil pagam 1,8%, entre R$ 300 mil e R$ 700 mil pagam 2,2%, acima disso recolhem 3%, como em Londrina.
Outra tendência de 2024 foi vincular desconto a padrões ambientais; Belém concede redução de 20% no ITBI para prédios certificados como verde, exigindo laudo do programa municipal de sustentabilidade e apresentação antes da emissão da guia.
Documentos, prazos e onde pagar sem dor de cabeça
Depois de calcular o imposto, o próximo passo é reunir documentos, emitir a guia e quitar o valor dentro do prazo, que costuma ser cinco dias úteis após solicitação, podendo chegar a dois dias no Rio.
O pagamento normalmente acontece pela rede bancária conveniada, via código de barras, PIX ou, em alguns municípios, cartão de crédito; após quitação, o sistema libera o comprovante eletrônico exigido no cartório.
Falhar no prazo gera multa proporcional mais juros diários, aplicação automática em muitas capitais, sendo a regularização possível somente por processo administrativo que alonga o registro e encarece a escritura.
Para evitar contratempos, tenha inscrição imobiliária, matrícula recente, CPF, contrato assinado e, se financiado, número do processo bancário, pois o sistema exige esses dados antes de liberar a guia.
Prefeituras disponibilizam atendimento online, mas levar cópia impressa dos documentos facilita eventuais exigências no cartório; guarde comprovantes por pelo menos cinco anos para proteger-se em possíveis fiscalizações retroativas.
- Documento de identidade e CPF
- Inscrição imobiliária e número da matrícula
- Contrato de compra e venda ou promessa
- Comprovante de endereço do comprador
- Laudo de avaliação bancária, se houver financiamento
Erros comuns, multas e como evitar surpresas
O erro mais frequente é acreditar que o cartório informará o imposto; na prática, o comprador deve solicitar e pagar o ITBI antes de levar a escritura para registro, ou terá protocolo recusado imediatamente.
Outro equívoco é usar o valor declarado no contrato como base sem conferir o valor venal, pois se a prefeitura identificar discrepância, recalculará o tributo e aplicará multa que pode superar 100% do montante.
Perder o prazo da guia gera penalidade automática, normalmente 10% nos primeiros trinta dias e 20% depois, acrescida de juros mensais baseados na SELIC, tornando a conta do imposto significativamente mais salgada.
Ignorar exigências extras, como certidão negativa do vendedor ou comprovação de quitação de IPTU, também impede o registro; cada prefeitura lista documentos adicionais que variam conforme a natureza do imóvel e a forma de pagamento.
Por fim, confiar em despachante sem procuração específica pode gerar fraudes; sempre confira o status da guia no sistema municipal e exija recibo autenticado, garantindo que o valor recolhido realmente entrou nos cofres públicos.
Isenção ou redução: quem pode aproveitar benefícios
Nem todo comprador paga o valor cheio; o imposto pode ser reduzido ou até zerado em situações definidas por lei local, geralmente ligadas a programas de habitação popular, regularização fundiária ou transferência judicial.
A regra mais comum é a isenção de primeiro imóvel residencial adquirido pelo Sistema Financeiro da Habitação, limitada a determinado valor de avaliação; cada cidade estabelece teto diferente, então confirme antes de assinar.
Transmissão decorrente de inventário judicial com partilha igualitária também pode receber alíquota reduzida, porque o valor do ITCMD já compensa o fisco estadual, evitando bitributação sobre a mesma base patrimonial.
Mutirões de regularização em áreas de interesse social, cada vez mais frequentes, concedem isenção total para imóveis abaixo de sessenta metros quadrados, desde que o beneficiário declare uso próprio e não possua outro bem urbano.
Se o imóvel fizer parte de programa de incentivo à revitalização do Centro histórico, verifique a legislação: alguns municípios oferecem 50% de desconto no imposto para aquisições destinadas a uso cultural ou comercial.
FAQ: perguntas que todo mundo faz sobre ITBI
Quando devo pagar o ITBI, antes ou depois do registro? O imposto precisa ser quitado antes de protocolar a escritura no cartório, pois o comprovante é condição para que o registrador aceite o título.
Que ocorre se o valor venal mudar após pagar a guia? O fisco calcula diferença chamada complemento; pague antes da escritura e evite multa, pois só incide se atrasar o recolhimento.
Posso parcelar o ITBI? Sim, várias cidades permitem dividir o imposto em até doze vezes, porém o cartório só registra depois da quitação integral, então parcelar adia a transferência do imóvel.
Compras em leilão judicial pagam ITBI? Sim, salvo raras hipóteses de arrematação promovida pela União; consulte o edital, pois a guia costuma ser emitida com prazo reduzido de três dias.
Quem paga o ITBI em permuta sem torna? Em trocas de imóveis de valor equivalente, cada parte paga sobre o bem que recebe, mas há cidades que dispensam imposto se não houver diferença em dinheiro.
Existe restituição de ITBI se o negócio for desfeito? Sim, apresente o distrato e os comprovantes de pagamento; a prefeitura devolve o valor, descontando taxa administrativa, processo que pode levar até seis meses.
O ITBI incide sobre vagas de garagem autônomas? Sim, desde que a vaga tenha matrícula própria; se estiver vinculada à unidade residencial, o tributo já estará embutido no cálculo do apartamento.
Imóvel adquirido na planta paga ITBI quando? O imposto é devido apenas na lavratura da escritura definitiva, geralmente após o habite-se; durante a obra, incidem apenas parcelas do contrato de compra.
